Ministeriële regeling Wet EPV (Energie Prestatie Vergoeding)
Betreft:
Schriftelijke antwoorden van VVD-minister Stef Blok op schriftelijke vragen van de Tweede Kamer Commissie Wonen & Rijksdienst
De beantwoording handelt over de wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de mogelijkheid voor verhuurder en huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen. Een en ander is vastgelegd in kamerstuk 34228-17, d.d. 5 april 2016.
Plichten verhuurder/ rechten huurder:
Uit de beantwoording door de minister blijken (nogmaals) onderstaande voor de huurder belangrijke wettelijke aanvullende afspraken c.q. toezeggingen:
- De verhuurder heeft bij woningverbetering de toestemming nodig van de huurder.
- De huurder heeft instemmingsrecht met betrekking tot de renovatie en het daarbij behorende voorstel voor de energieprestatievergoeding.
- De huurder kan desgewenst zijn instemming met een renovatie en het overeenkomen van een energieprestatievergoeding afhankelijk maken van een woonlastenwaarborg. Verwezen wordt daarbij naar een woonlastenwaarborgdocument van AEDES (landelijke branchevereniging van woningcorporaties) welke het resultaat is van overleg met de Woonbond:
- De verhuurder dient voor elke woning waarvoor een energieprestatievergoeding wordt overeengekomen, een bepaalde hoeveelheid op de woning opgewekte duurzame energie op basis van de lage warmtevraag van de woning te garanderen en het is aan de verhuurder om dit aan te tonen. Eén van de voorwaarden voor het kunnen overeenkomen van een energieprestatievergoeding tussen verhuurder en huurder is dat de woning aan bepaalde energetische eisen voldoet zoals dat de woning door het jaar heen zelf voldoende energie duurzaam dient op te wekken voor gemiddeld gebruik van die woning.
- De verhuurder dient de huurder te informeren over de warmtevraag en de hoeveelheid op te wekken duurzame energie op de woning.
- De verhuurder dient de huurder te informeren over de gemiddelde klimaatomstandigheden en het gemiddelde energiegebruik waarop de energieprestatievergoeding is gebaseerd, en de gevolgen voor het energiegebruik indien hiervan wordt afgeweken. Bij ministeriële regeling wordt voorgeschreven welke methode bij het bepalen van de warmtevraag dient te worden gebruikt
- De verhuurder moet zich rekenschap geven inzake een eventuele individuele comfortwens
- De verhuurder moet de gevolgen voor het energiegebruik aangeven, indien de huurder bijvoorbeeld door individuele comfortwensen afwijkt van het gemiddelde energiegebruik, waarop de energieprestatievergoeding is gebaseerd
- De verhuurder is verplicht informatie aan de huurder te verschaffen over de energetische prestaties van de woning. De verhuurder dient aan de huurder de energieprestatie inzichtelijk te maken
- De verhuurder dient de huurder jaarlijks een overzicht te verstrekken met in ieder geval gegevens over de gemeten opgewekte hoeveelheid duurzame energie voor warmte en warm tapwater, en de opgewekte hoeveelheid duurzame energie die beschikbaar is voor gebruik door de huurder
- De verhuurder dient ervoor te zorgen dat de woning waarvoor een energieprestatievergoeding is overeengekomen deze is voorzien van individuele meters op basis waarvan het energiegebruik kan worden gemeten en het ligt in de rede dat deze continu uit te lezen zijn door de huurder.
- De verhuurder moet (een deel van) de energieprestatievergoeding terugbetalen indien de gegarandeerde energieprestatie niet wordt geleverd.
- De huurder kan bij twijfel over de afgesproken energieprestatie van de woning, de huurcommissie vragen de redelijkheid van de energieprestatievergoeding te beoordelen.
- De wetgever vindt het voor de hand liggen dat de verhuurder informatie verschaft over de werking van de salderingsregeling en de effecten van mogelijke toekomstige veranderingen. Wijzigingen in de salderingsregeling zijn voor de huurders van nul-op-de-meter woningen een relevant belang.
Zie voor alle details:
Standpunt verantwoordelijk minister Blok m.b.t. ‘Woonlastenwaarborg’
Uit de beantwoording door de minister werd ook duidelijk dat hij nog steeds een tegenstander is van een verplicht woonlastenwaarborg waarmee door de voorstanders ervan terecht wordt beoogd de huurder bij gelijkblijvend woongedrag te beschermen tegen een toename van de woonlasten als gevolg van de renovatie tot nul op meter woning.
De vraag die immers opkomt is:
Wat koopt een huurder straks voor de mededeling van de verhuurder dat deze gestreefd heeft naar gelijkblijvende woonlasten als hij vervolgens toch vanwege de EPV extra woonlasten krijgt?
Het argument dat huurder en verhuurder het samen moeten oplossen en dat zij indien nodig naar de Huurcommissie of naar de Rechter kunnen gaan om hun gelijk te halen, snijdt in deze niet echt hout. In de dagelijkse praktijk zal dat er naar mijn mening doorgaans op neerkomen dat de huurder het onderspit delft en met een hogere huur blijft zitten. Dat is natuurlijk niet acceptabel daar in veel gevallen de huurder in de onderhandeling immers een zwakkere positie heeft dan de verhuurder (woningcorporatie) die een heel apparaat achter zich heeft staan.
Bovendien voor de gang naar de Huurcommissie en de Rechter ontbreekt bij de betrokken doelgroep niet zelden de benodigde kennis maar ook benodigde doorzettingsvermogen c.q. de financiële slagkracht om een dergelijke procedure succesvol te kunnen afronden. Dit is een belangrijke, zo niet de belangrijkste reden dat de huurder bij wet in deze een steuntje in de rug moet worden gegeven. De huurder moet daarom iets hebben om op terug te vallen op het moment dat hij zich in een ongelijke positie voelt ten opzichte van de verhuurder.
Ook het argument dat een huurder zijn instemming kan onthouden voor een renovatie is moeilijk door te zetten daar woningcorporaties veelal tientallen woningen tegelijk willen renoveren en als al je buren in de woonblok al hebben ingestemd, dan wordt het vanwege de druk die daarvan uitgaat wel heel lastig om als enige te weigeren en dat ook nog eens vol te houden.
Het is de taak van de wetgever om er via een heldere wetsaanpassing voor te zorgen dat de bewoners van een woning die wordt en is gerenoveerd de zekerheid krijgen dat zij er financieel niet op achteruitgaan.
Het is dan ook heel logisch gezien de inzet eerder (13 januari 2016), dat tijdens het VSO-ontwerpbesluit met minister Blok op jl. 20 april aangaande regels voor verhuurder en huurder om een energieprestatievergoeding overeen te komen, dat door de Tweede Kamer wederom een motie is voorgesteld waarin de regering nadrukkelijk wordt verzocht om dat voor de huurders zo belangrijke beginsel van een woonlastenwaarborg ( = de zekerheid dat zij er in woonlasten niet op achteruitgaan), alsnog via een ministeriële regeling verplicht te stellen. Dat voorstel van PvdA woordvoerder Albert de Vries werd samen de SP (Hr. Bashir) en D66 (mevr. Van Veldhoven) ingediend en is bekend onder motienummer 34228-18.
Inmiddels heeft echter minister Blok op 25 april jl. in een brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer formeel laten weten, deze motie in de huidige vorm te ontraden.
De minister herhaalt slechts zijn eerder geuite argumenten en blijft bij zijn standpunt dat rekening houdend met de keuzevrijheid van de huurder en de uitvoerbaarheid door de eenvoud van de wettelijke regeling, in het ontwerpbesluit voldoende waarborgen zijn opgenomen om te voorkomen dat de verhuurder een onredelijk hoge vergoeding in rekening brengt bij de huurder. Ook vindt de minister dat het niet wenselijk is dat de huurder de keuze wordt onthouden voor meer wooncomfort en te kiezen voor daarmee verbonden hogere woonlasten. Onduidelijk blijft wat de minister verstaat onder een onredelijk hoge vergoeding; alleen al het voortbestaan van de onduidelijkheid daarover hoort niet.
Bovendien heeft de minister de overtuiging dat aan de vormgeving van een verplichte woonlastenwaarborg een aantal moeilijk op te lossen haken en ogen zitten waardoor de invoering van de energieprestatievergoeding zou worden vertraagd omdat een dergelijke verplichting met zich meebrengt dat de verhuurder inzicht moet hebben in het woongedrag van de huurder, wat als een inbreuk op zijn privésfeer kan worden aangemerkt. Het verplicht stellen van de woonlastenwaarborg zal de administratieve lastendruk doen toenemen en de in het energieakkoord afgesproken CO2-reductie doelstelling in gevaar brengen.
Ook al zou dat zo zijn, dan nog rechtvaardigt dit geen ondeugdelijke wetgeving. Bij de belangenafweging tussen dat van de huurder en verhuurder, slaat de balans onnodig te veel in het voordeel van de verhuurder, in deze ook nog eens de sterkere partij, door.
Tot slot:
Over de motie ‘Woonlastenwaarborg’ van PvdA Tweede Kamerlid Albert de Vries is een heleboel gedoe ontstaan, tot zelfs in de Eerste Kamer. De ervaring leert dat het dan onzeker wordt of zo’n motie het haalt en indien zij het bij stemming wel haalt, dan nog wordt het onzeker of de minister het wel zal uitvoeren.
Het lijkt daarom verstandig dat Huurverenigingen hun leden en Platforms die intermediair zijn tussen woningcorporaties en hun huurders, wetgeving niet langer afwachten en nu alles uit de kast trekken om een woonlastenwaarborg proberen af te spreken voor de direct bij de ‘nul-op-de-meter’ projecten betrokken inwoners, ook al hebben zij individueel reeds een instemming gegeven met de renovatie en energieprestatievergoeding. Het hoeft uiteraard geen betoog dat genoemde organisaties zo wie zo dienen te controleren of aan de door de minister genoemde informatieplicht op alle facetten tijdig is voldaan en in het belang van de inwoners daar waar dat niet het geval is, adequaat te handelen.
